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消费贷流向房地产的阀门必须封堵
2017-09-14
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    近期江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。

    从江苏、北京、深圳三地对消费贷流向房地产下达的通知来看,细则并不相同。北京严查个贷违规购房细则要求银行自查对象为单笔20万以上消费贷,并着重关注房抵贷、短期内办理两笔及以上消费贷款、贷后短期回流至借款人账户等7项特征。

    深圳细则明确将个人消费贷款最长期限缩短为5年。江苏细则则要求各商业银行建立大额消费信贷投向监测机制,按月向人行和银监局提交报告。据悉,三地银行已经在积极落实监管要求配合自查,至于自查的效果如何,还有待观察。

    三地下达的通知明确严查消费贷流入房地产,如此大规模的自查消费贷的流向历史罕见。在当前房地产调控日趋严厉的形势下,一些购房者窜通银行人员、房产中介通过消费贷、装修贷等形式绕开了监控,投入到了房地产市场,使房地产市场调控效果一直难以彰显。

    2017年1-7月居民新增中长期贷款增速放缓,但短期消费贷款却迎来了爆发性增长。2017年前7个月居民短期消费贷新增额达1.06万亿,累计同比多增7137亿,而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿。

    以上数据,并不是说国内居民的个人消费愿望有多么强烈,而是通过消费贷曲线进入房地产市场,这将给国内的金融体系安全带来很大隐患,监管部门已经开始对这种“加杠杆”现象高度警觉。

    实际上,消费贷款的类别分别为抵押贷和信用贷,纯信用额度上限一般为30万。银行普遍的做法是:对于30万以上的抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,每个银行自己的系统可以监控到每一笔与该银行卡有关的交易动向,一旦发现资金进入房地产就马上收贷。

    而30万以下的信用贷款用户可以选择提款,但会提出额外要求,如在申请时明确贷款用途,并提供后续消费小票供贷后检查。一旦出现实际用途与申请用途不符的情况,银行也会启动系统追查资金流向,如果违反监管流入房地产市场也会收贷。

    不过,客户若是想把消费类贷款额度套成现金也非难事。只要该客户找到相关企业,给企业一定的返点并缴纳税金。而对于企业来说只需要帮忙收一下钱就有额外的收入,因此不少企业愿意承担此类“附加业务”。

    从表面上看,此类操作看似有银行监管系统对每一笔资金都进行合法合规并有明确用途的监管,贷款资金在银行监管之下没有漏洞,但实际上已经绕开了相关监控体系,投入到了房地产或其他领域。

    此外,为了保证每一笔消费贷款确实落地,需要银行耗用大量精力跟进,这对银行来说也不太现实。以装修贷款为例,有些房子是期房,一两年后交房,装修入住又要至少半年,加上放款周期可能还要两三个月,整个监控流程可能长达两三年,这对银行的监控难度又是更大的考验。

    那么,消费类贷款进入房地产领域究竟会带来什么负面影响呢?事实上,用短期限、高利率的消费贷投机房地产是非常危险的投资行为,这既会使房地产调控难以发挥作用,更会给国内金融体系带来巨大隐患。而此时出台相关政策进行限制很有必要,肯定会对过热的消费贷市场起到降温作用。

    首先,三地对消费贷流向房地产下达禁令,对楼市的影响深远。此次监管禁令的最重要意义在于,明确了所有银行对于消费贷业务用途必须严格把关,当银行全部自觉收紧门槛并且在贷前贷后审查更加严格时,对于消费贷可以用于购买房产的心理预期就是一个严厉的打击,未来银行新增消费贷业务中试图违规使用消费贷的人将会大幅减少。

    再者,对于存量消费类贷款,应该区别对待。如在合同中指出,一旦发现将消费贷用作他处,银行有权马上收回款。另外,银行若是对用户消费贷的流向产生怀疑,可要求用户一次性归还剩余贷款,或者给予一定缓冲期,比如合同原定60期的贷款,要求6期内还清等。这样就可避免存量消费贷出现问题。

    最后,通过各种房地产调控手段升级,遏制房地产投机性需求,改变人们对房价过快上涨的预期`:一方面,通过限购、限贷和提高房贷利率等方式,加重房地产投机的难度和成本,来迫使投机炒房者知难而退。

    另一方面,通过租售并举、集体建设用地入市等“组合拳”等手段在供给侧发力,通过加大租赁房和住宅用地的供应,来减轻房地产市场的需求压力。只有房价停止上涨,房地产预期出现拐点,消费类贷款流入房地产的势头才能得到根本遏制。

    银行消费类贷款暗中流向房地产市场,引发了各监管层的警觉。这不仅会使房地产调控难度增加,还给金融体系带来风险和隐患。事实上,银行在消费类贷款方面的监管难度比较大,只有对银行新增消费贷款严格把关,对存量贷款仔细筛查,才能将潜在风险降到最低。还有通过一系列调控手段,彻底改变房价过快上涨的预期,这样房地产投机势力才会逐渐选择辙出消费贷类市场。

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1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资沙龙国际杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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