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共有产权实践具有安居示范效用
2017-09-12
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    9月8日,在北京市住建委举办的政务开放日活动现场,住保办主任邹劲松介绍,今年截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%;竣工7.1万套,完成全年6万套任 务的118%。目前,北京自住房项目累计入市93个,共计8.5万套,已销售6.2万套,邹劲松表示,剩余2.3万套和未来要建设的20多万套自住房都要转为共有产权房。

    从各类保障房到租售同权再到共有产权房,无论是统一的顶层设计,还是各具特色的地方试点,都基于一个事实,破解楼市困局,解决房价高企难题,最大限度地实现公众安居梦。共有 产权房并非北京的独创,一些三四线城市在上一楼市周期也曾经实践过--譬如江苏省徐州市。但不得不说,这一政策在北京这样的一线城市落地,意义更大。其一,一线城市楼市热、房价高 、人口多,安居压力大,因而引入共有产权房,由于产权实施了有效分割,购房人没有完全产权,因而房价也会降下来,此举确实能够解决房价高企的难题,满足一部分人的安居梦。其二, 完善了房地产市场供给,和其他保障房和租售同权一起,使房地产市场的供给更为公平和科学。其三,共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制,因而可以最大限度地发挥 “住”的功能,而祛除了“炒”的因素,这也符合中央提出的“房子用来住的,不是用来炒的”主调。

    房地产几个周期的涨跌轮回,必须要让房子回归“住”的本质而消弭“炒”的泡沫。如前所述,共有产权房,可以有效地化解房价高企,缓解公众的购房压力,解决安居难题。因而,共 有产权住房是值得一试的好政策。但是,房地产市场的主流依然是商品房为主,其他政策性的保障房只是补充。因而,共有产权房的“补充”或“补丁”作用,能否充分发挥,达到政策设计 的初衷,还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好,如果北京践行到位,效果很好,那么就可以在全国有序推行。房地产市场,只要符合法规规范,又对市场起到正面引导且能切实改善 民生安居诉求的,都是可以尝试的。

    共有产权是新生事物--虽有不少城市试点,但中就属于“非主流”,因而只能算是房地产市场的补充之举,不能放大其作用。楼市主要还是应以市场配置资源的方式,政策手段可以纠偏 微调,但不能过度干预市场。推共有产权,应结合当地房地产市场的具体情况有序推进,而且必须解决三大问题。

    首先是效率问题。共有产权房由政府给政策,建设单位开发建设,但是政策能够给到何种地步,才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房。尤其是北京这样的一线城市,房地产开发用 地本就捉襟见肘,再分一部分去建设共有产权房,考验政府智慧。更重要的是,如果政府提供的政策没有足够的吸引力,建设单位对开发建设共有产权房也是意兴阑珊。因而,只有政府提供 的政策和开放建设单位的利益实现平衡,才能解决建设共有产权房的效率问题。

    其次是公平问题。 以往保障房分配,由于分配不公和公开不够导致不公,好政策带来了坏结果。前车之鉴,共有产权房的分案必须做到公开公正,如果再执行过程中造成“资源错配”, 那么带来共有产权房的政策设计就失去了意义。

    其三是共有产权房的利益博弈难题。共有产权房涉及三个利益攸关方--政策面、建设者和居住者。如何平衡三方利益关系,特别是未来的入市处分中,可能面临着物权分割的难题。如何 避免可能的产权纠纷,共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素,尤其是在利益和权利方面不能轻忽。

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