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房价要降了,为啥买房时仍需多付几十万?
2018-02-12
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    2018年初,各大媒体都争相报道:在经历了一年多的房地产调控新政后,国内一线城市的房价真的降了。     如今像北京、深圳、上海这些一线城市的房价较去年同期最高时相比均出现了15-16%的下调。与此同时,一线城市的周边地区房价开始出现较大松动,如廊坊、通州等地区房价出现了不 同程度大跌。     不过,很多人都痛苦的发现,一线房价上涨势头是控制住了,但是今年以来房贷利率却呈现上涨趋势,购房者的还贷压力不知不觉中又大了不少。     特别是,1月份最后一天,广州市中、农、工、建四大银行同时表示,从2月1日起首套房利率上浮10%起(原来5%)。     从目前全国形势看,房贷利率的确是在快速攀升中,2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月上升0.93%;同比去年1月首套房贷款平均利率 4.46%,上升21.75%。     先让我们简单算一下房贷利率上调后的账:以贷款100万元、年限20年算一笔账:按照等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠计算,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付 的利息总额约为47.59万元;     而按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。这就意味着,今年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年初每月多还 667.13元。     现在问题是,银行为啥要上调房贷利率呢?我们认为主要有以下几方面因素:     首先,前些年第一季度银行在房贷业务上投放过猛,这造成了后续房贷指标过早用完,而且也导致了热点城市房价非理性上涨。     为了控制今年房价也出现过快上涨的情况,今年一开始就要遏制住投机投资性需求,并且对其形成高压。     再者,就在去年底,中央经济工作会议召开,并且强调“管住货币供给总阀门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长”。所以银行需要做的就是要控制住信贷过度扩张,和业务结构转 型。     未来银行要将更多的信贷资金流向中小微企业、生态城市建设等实体领域,避免过多的资金流向楼市等虚拟经济领域。     最后,本轮房地产调控已经实施了一年多,一二线城市房价尽管跌幅不大,但成交量却快速萎缩,往往是成交量比去年同期萎缩了30%至40%左右,总体呈现“量跌价滞”的局面。     这说明了本轮房地产调控马上要起到效果了。而如果银行再把利率维持在低位,与其所要面临的房价调整的风险是不匹配的,所以各银行将房贷利率上调,就是要房贷风险与其利率价格 相匹配。     面对房贷利率的上调,甚至本月还有37家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。部分刚需投资者叫苦不迭。     虽然限贷的目的是抑制投资需求,但难免会误伤部分刚需,有的人一年前想等着房价降了再买会便宜点,可是这么一看真是事与愿违。     如果后续房贷利率持续上涨,那对于经济能力有限的刚需来说,买房将会更加艰难了。     不过,我们认为,房贷利率上调,对刚需阶层来说,应该做好规划:     第一,了解购房地银行的房贷政策,做好资金预算,量入为出。就是你自己给自己算一笔账,要看未来收入增长能否跟上房贷利率的上涨,如果对未来房贷利率仍持有较大上涨空间,那 么不妨继续等待观望。     第二,轻微误伤刚需,总要比都钻政策空子要好。之前银行首套房贷利率很低,很多人为了钻法律空子,通过夫妻双方协议离婚的方式,来使一方净身出户,获得再购买首套房贷的资格 ,这使得我国的房地产调控效果不彰。     本来是为了惠及刚需的好政策,却成为不少人钻相关制度的漏洞。而现在上调了房贷利率成本,使得刚需购房者的还贷成本大升,之前那些试图通过假离婚而想再购置一套房产的家庭会 因融成本上升,知难而退。     第三,对于因房价上涨,房贷利率上涨,而越等越买不起房的家庭来说,不要再想着去年上半年那样,通过消费贷等短期融资途径,来完成购房首付款。     而是可以通过房屋租赁、保障房建设、共有产权房等不同途径来解决自己的居住问题。届时,你也不必一定要通过购买商品房来解决居住问题,事实上其他很多渠道可能还更适合你。     近期,国内一二线城市房价出现松动,特别是环京的周边城市的房价更是有较大调整,但是银行利率却始终在上调的趋势之中。     这主要是遏制房价上涨和去杠杆早已迫在眉捷,但这么一来,让很多刚需群体房贷利息支出成本增加。     对此,我们认为,现在房地产调控进入关键期,通过上调房贷利率的确会误伤一些刚需,但是这样可以把投机炒房者彻底出清。     而对于刚需购房者来说,房贷利率涨了,你也不必真的要买商品房,而是可以通过租赁房、保障房等途径来暂时解决居住问题,而一旦未来房价调整到位,购房者再大举入市何乐而不为 ?     提示:“不执著财经 ”和“平说财经”都是我的个人微信订阅号,或搜索微信公众号:bzzcaijing,bzzcaijing-2  即可。
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  1. 房价要降了吗?

    至少在2017年某2.5线省会城市房价仍如火箭一般,呼呼地往上涨:官方公布2017年全年房价涨幅为17%,实际上新盘涨幅在30-60%之间。
    2018/2/12 9:49:19
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1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资沙龙国际杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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