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银根收紧下 一二线城市房价会往哪儿走?
2018-02-09
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    当房地产的供需矛盾开始大逆转时,投资房地产的炒房者开始退出,2018年下半年至明年初,一线城市高房价或将会有较大幅度的跌幅。     近日,部分银行对房地产行业新增授信和房地产开发贷业务更趋谨慎。同时,在国内严监管的背景之下,信托公司为地产融资业务也即将被封闭……而这一连串的数字反映出银行业对房地产开发正在收紧的趋势。     对于房企来说,最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企获得开发贷的难度在增加。其中开发贷占比由2011 年第三季度末的32.8%下降至2017 年第三季度末的26.0%。     对此,有专家提出建议,随着开发贷收紧,一二线城市房地产调控还在持续,加之今年偿债高峰期的到来,很多开发商的资金链会陷入困境。     建议今年那些资金链不宽裕的开发商,应该普遍采取降价让利促销的方式,特别是一二线城市房价,今年应有适当“降价促销”。     事实上,今年是开发商偿债大年,据机构统计,房企债到期规模最大的是2019 年的381亿元,其次是2018 年的309亿元。     同时,由于2017年下半年销售持续回落、融资受限、拿地增加,房企现金流压力明显增大,特别是在融资收紧背景下劣势明显的中小房企风险较大,且2018年大量中小房企在2015年发行的债券到期或回售到期,再融资压力凸显。     不过,业内人士却表示,大中型房企不到最后关头,是不会对一二线城市展开大幅降价促销。     其一,开发商在一二线城市拿地价格普遍偏高,有的甚至是面粉贵过面包价格,现在房产建好之后,本来利润空间就不大,如果再让其降价促销,可能就会触及到成本线之下,这对于开发商来说亏本的买卖谁都不愿意去做。     其二,去年底为了促销跑业务,开发商已经在某些楼盘上打98折或95折了,现在还要观望一阵,看看后续房地产形势如何。目前开发商虽然资金链不宽松,但尚未到支持不下去的程度,还想继续保持观望态度。     其三,开发商联起手来不愿意轻言降价,因为一旦有开发商开始大幅降价,这会导致其他开发商也跟着一起降,而购房者往往是买涨不买跌,你房子真要跌了,他们认为后面还会加大促销的力度,反而越跌越难销了。     对此,我们认为,今年上半年一二线城市房价还会继续坚挺下去,总体会延续去年下半年的“量跌价滞”的局面,即使有开发商降价促销也会在10%以内,但是2018年下半年,由于房产开发商受到持续的融资渠道不畅,销售进度迟缓,导致资金链持续紧涨,一二线城市房价会出现较大松动。     当然,对于要在一线城市购买二手房的人来说,2018年肯定不会是好年景。以往年初银行房贷都很宽松,而现在各地都在上调首套房贷利率,未来买房的成本在不断上升。     如果按照等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠计算,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;     按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。这也意味着,今年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年初每月多还667.13元。显然,在一二城市购买二手房的成本也将逐步上升。     此外,房地产长效机制的建立,也告诉每一个购房者,房子是用来住的,不是用来抄的。今年一二线城市将着力促进房地产租赁市场的建设,让房屋租赁市场健康发展。     同时,像北京、上海等城市已经开始着手共有产权房、保障房建设,相信不久的将来,那些刚需群体也不需要靠买房来解决住房问题,多种解决居民住房问题的办法都在紧锣密鼓的筹划着。     今年上半年热点城市的一二手房价可能还会比较坚挺,因为多空双方处于最后的博弈阶段,但随着一线城市开发商资金链短缺、房贷利率的持续上升、房地产长效机制的逐步完善。多数市民就会发现,自己完全可以不买房,通过其他途径也能解决居住问题。     当房地产的供需矛盾开始大逆转时,投资房地产的炒房者开始退出,2018年下半年至明年初,一线城市高房价或将会有较大幅度的跌幅。     “不执著财经和平说财经”都是我的个人微信订阅号,或搜索微信公众号:bzzcaijing,bzzcaijing-2即可。
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