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“租售同权”刺激的五大影响面
2017-09-09
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    在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

    房价:影响有限,城市继续分化

    虽然鼓励租房政策正在一波一波接踵而至,但若短时间大量低价租赁房供应上市,或者“同权”程度过于激进,势必会冲击目前的房地产市场,房价将会有大幅波动,并引发不必要的经济震荡,这不是政策目的所在。综合分析政策走向,其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制,渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾,而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。因此各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时,以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标,充分考虑了政策的预期可达效果,尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响,斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛,甚至暂时不提“同权”,如佛山、深圳等。由此看来,租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

    投资:因素共振,总体相对平

    从政策面来看,如前所述,包括“租售同权”在内的鼓励租房政策并不是以改变各城市房价长期趋势为目的,相关政策更多是从呵护房地产市场、保持稳定发展的原则出发来进行设计,在房价预期不变及政策护航的基础上可以预见房地产投资所受影响有限。

    资源紧缺的核心一二线城市,“租售”很长时间内都不可能完全“同权”,鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题,长期来看一旦经济条件允许,租房客就会快速转向购房市场。

    附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市,长期房价稳定上涨预期具有其内在原因,“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套,本质是降低所需人才进入和安家门槛,先租后买将成为大部分人的选择。

    近期土地及房产交易市场活跃的三四线城市,其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求,并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化,因此未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险。

    供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲,将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益,对企业长期承受能力和稳定性要求较高,因此上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得,此模式导向意义和点状效应较强,但在绝对量上很难大范围复制,预计对正常商住用地供应冲击较小。

    增加租赁住房措施本身也会刺激房地产投资,各地基本均有增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等多元渠道增加租赁住房供给的政策,其实际政策效果并不会导致本地房地产投资额总量产生重大变化。

    综上所述,在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言,在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下,我们对房地产投资实际完成情况并不悲观,预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

    租金:政策支撑,分层稳步上涨

    在各地鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策,甚至在土地拍卖中,“只租不卖”用地也低价被国企购入,这些政策形成低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。如前所述,政策目标是稳定房地产市场,而不是建立一套住房福利制度,因此低价租赁房有其区域或者人群特殊针对性和时效性,在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比,且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身定价体系。因此,随着城市发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求不断增多,长期来看房租将分层次上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

    人口:一线调结构,二线抢人才

    类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设臵较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。如上海通过居住证和教育挂钩、租房和居住证挂钩等形式调节人口结构配合郊区进行城市更新、产业升级。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。

    制度:扩大税基,对接长效机制

    目前,租房市场房源以个人住房出租为主,很大一部分游离在管理体系和税收体系之外,在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台,同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据,这将为规范租房市场打下较好的基础,为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外,租房相关信息规范化后,还可以与未来将出台的房产税、不产登记制度进行对接,同时还能与金融部门联动,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。

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  1. 租售同权发展到最后,最有可能出现的局面是房租暴涨,而且是全国性的统一暴涨,无房者无立锥之地,逃到三四线城市去也得遭受残酷的剥削,随后再把刚需人口再逼回到一二线城市来接超级地租的盘。真正等所有人都接盘套牢了,市场的风向才能真正出台,金融创新回赋予房奴主集团某种做空机制,做空也赚大钱,刚需的肉正面吃完了,再吃一道反面的。我对未来十分悲观,这样的‘国“如何爱得起来?
    2017/9/9 21:53:50
  2. 对于租售同权的炒作,真不用寄予什么希望,连个“鸡肋”都算不上的东西。当局与房价共存亡,这已经是公开的潜规则了。为了进一步巩固房奴主对于房奴的剥削优势,房奴主们想搂草打兔子,连租房的这批刚需也要被算计算透,保证涸泽而渔,无一漏网。换句话说,是让超级地租的枷锁套在每一个租房者的脖子上,让房奴和租房者在“超级地租”面前享受同等的受剥削程度,免得房奴报怨日子过得不如租房的潇洒。要关灯吃面,就都关灯吃面,谁也跑不了。租售同权,同的什么权, 你明白了吧?
    2017/9/9 21:46:24
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