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首付贷卷土重来 我们又该如何应对?
2017-09-07
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    去年下半年,由央行等七部委出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”业务。而本轮房产调控,严禁“首付贷”的监管态度也被重申。然而有媒体曝出,个别一线城市仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,中介公司还引入了合作担保公司,假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

    对此,业内专家认为,首付贷能够死灰复燃,主要有二个原因:一方面,受到房地产调控的影响,各地的楼市呈现“价滞量缩”的状态,而部分房产中介机构希望通过即将到来的“金九银十”的传统销售旺季,推出“首付贷”等加杠杆行为,来鼓动更多的人购房置业。

    另一方面,对于银行来说,房贷指标大多在上半年已经用完,但又不想放弃房贷市场这块大蛋糕。少数工作人员就睁一只眼、闭一只眼,与中介机构窜通,巧借“信用贷”、“消费贷”等其他途径进入到房地产市场。

    事实上,今年前7个月消费类贷款涨幅十分惊人。数据显示,前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。

    而今年以来,各级政府并没有出台刺激消费的具体政策,各项消费数据也处于相对稳定和平和的状态。消费贷款的突然加速,只能说明更多的消费类资金已经转道到房地产市场。

    众所周知,房贷的首付款在很大程度上代表了借贷者的偿还能力,同时也是银行保障信贷安全的“护垫”。在很大程度上,可对冲房地产资产价格下降所导致的信贷风险。而首付贷等灰色信贷流入房地产市场,既削弱了宏观调控的有效性,也使银行体系增加了更多的风险隐患。正所谓“杠杆加得有多高,跌下来就会有多惨”。

    早在今年7月末,中财办的官员就明确指出了可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”,包括影子银行、房地产加杠杆、国企高负债、地方债务及非法集资等问题。而房地产加杠杆则是可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”之一,同时,影子银行的风险也在很大程度上有房地产的魅影。

    对此,笔者认为,“首付贷”之类的“假按揭”之所以屡禁不绝,因为这些游走于“灰色地带”的资金,有着较强的隐敝性,再加上中介与部分银行内外串通,使监管者的难度加大,成本较高。而如果任凭“首付贷”这类灰色信贷存在,那么,各级政府那怕出台再严厉的调控政策也难以起到预期的效果。那么,该如何有效控制“首付贷”这类灰色信贷呢?

    首先,对于央行来说,不仅要收紧房贷指标,同时还要对各银行进行窗口指导。让银行能够把信贷支持的重点转向实体经济,多向实体企业提供信贷资金支持,解决实体经济融资难、融资贵的问题,从而让实体经济早日摆脱困境,推动经济早日步入复苏通道。

    再者,各地银监局等监管部门应尽快出手,对可能存在的问题进行全面调查,尤其是“首付贷”问题,必须要与银行的行为紧密结合起来,把银行与开发商、房产中介等勾连的问题找出来。楼市调控能够达到目前这样的水平,已经相当不容易,也付出了巨大的代价,如果因为银行、房产中介等一己之利,让调控回到原点,那会使房地产调控前功尽弃。最后,银行应收紧房贷的审核标准。过去,我国房贷审核对借贷人的偿还能力和意愿过于宽松,例如仅仅依靠收入证明、银行流水、央行的个人征信记录,这些都是很粗的审核标准,并不能真实、全面反映借贷人的偿还能力和意愿。

    那么,如何才能反映真实的借贷人的偿还能力和意愿呢?贷款人既要用文件证明其纳税收入,财产和房租支出等财务状况,也要核查贷款人的信用分数。更重要的还要审核贷款人的报税资料。总之,只有大幅提高房贷审核标准,才能彻底封杀首付贷等灰色信贷的生存空间。

    首付贷等灰色信贷又将抬头,必须引起监管部门的高度警觉。除了引导银行将更多的信贷资源投入到实体经济去,还要提高房贷的审核标准,引入更多的考核指标。当然,各地银监局应该出手调查首付贷的发展情况,坚持杜绝银行与中介机构串通骗贷的现象发生。只有将首付贷上升势头给按住了,国内的房地产调控才能产生更大的效果。

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